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        誰動了小區設計規劃

        發布時間:2006-09-08 09:27:24        

        誰動了小區設計規劃 很多購房者拿到房子時,發現房子和當初買之前廣告上說的不一樣,要么是綠化區和車庫改了,要么是房屋的外立面材質、顏色變了。消費者當然不愿意:當初買房子的時候置業顧問指著沙盤模型和廣告吹得天花亂墜,消費者就是沖著那美好的前景去的,現在房子拿到手卻全然不是那么回事,買房子花了大半生積蓄,當初說好的怎能說變就變? 規劃是誘餌,買了房子它就變 “要么收房,要么退房,你看著辦!”對于開發商的“牛氣沖天”,市民林先生極為不解?!懊髅魇情_發商違約在先,如今不但沒有一句道歉的話,反而逼我退房!”據林先生介紹,去年,他在開發區某小區購商品房一套,房屋總面積158平方米,房屋價值25.6萬余元。林先生一次性付清了全部房款。 林先生在購買該小區房屋時,看中了該小區在銷售時***宣傳的綠化帶,林先生特意選了一套位于綠化帶旁邊的房屋。想到一年后就能在綠樹秀水旁生活,林先生不禁為自己的選擇感到滿意。在簽約時,林先生曾要求開發商將綠化帶的建造寫入合同,但開發商不同意,林先生也沒有堅持。 2006年8月,開發商通知林先生收房。讓林先生意外的是,小區綠化帶變成了馬路。林先生為此向開發商交涉。開發商告訴林先生,由于規劃的綠化帶位置不適合建綠化帶,因此開發商變更了設計圖。由于在交房前開發商未將此變更通知林先生,林先生對開發商的解釋無法接受。林先生要求開發商給一個說法,開發商對此的回應是:要么收房,要么退房,自己看著辦。作為工薪***,傾其所有買的房子竟和圖紙上的不一樣,那還買這房子做什么?林先生說。 無獨有偶,驛城區的許先生在北開發區買一套房子。他表示,在這里買房,上下班會有些不便,“就是因為沙盤看起來非常高雅漂亮,且周邊環境不錯,才簽下了購房合同?!痹S先生選擇這里主要是為了***,在看了小區的樓書和沙盤以后,他很快付了首付,并且辦好了***。然而,在房子即將交付前夕,他的房子卻變了臉。沙盤所顯示的小區樓盤的外立面為咖啡色系,一二三層外墻為石材,感覺十分高雅。但是許先生看到的樓體外立面卻是磚紅色,石材也變成了涂料。此外,房屋還有很多地方的設計都與沙盤不符。他多次找開發商理論,開發商卻認為在建設過程中適當變更設計規劃是很正常的事情,沒必要為此承擔責任。 不少市民反映,買房前所了解的規劃與交房后的實際情況不符。買房時門口很通透,可交房時卻多出了一個配電間。以前規劃的園林、廣場不見了,綠化面積也明顯縮水。遇到這種情況下,業主該怎么辦?究竟該如何防止開發商未經業主通過就擅自變更小區規劃呢? 變更規劃誰之過 據市建委有關人士介紹,建設部《商品房銷售管理辦法》第24條規定,商品房銷***,房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更,導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸發生變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內,書面通知買受人,否則買受人有權退房,房地產開發企業應承擔違約責任。 有關部門人士表示,開發商違反規劃隨意更改規劃,增加容積率,占用綠地,并非單單我市這樣,在***都有普遍性。根據2003年***七部委有關整頓***房地產秩序的通知要求,房地產開發商已確定的設計規劃,如需變更,要舉行有業主參加的變更聽證會,而開發商與消費者簽定購房合同后卻忽視業主的意愿,單方變更規劃,屬于違約行為。擅自改變小區設計規劃,開發商具有不可推卸的責任。 為何一些房地產開發商能如此暢通無阻地改變小區規劃設計呢?業內人士告訴記者,一些職能部門只考慮***開發商的回報***大化,而不顧及業主的合法權益,有縱容開發商違約之嫌。名氣大的開發商往往帶來巨大的資金與人力資源、***的開發理念與管理模式,因而得到某些部門的特殊“優待”,管理部門甚至給這些開發商大開“綠燈”。小區的規劃設計一般不會包含在房屋買賣合同中,業主更多的是從小區規劃模型和售樓廣告的信息來判斷小區的整體規劃。 “要約”豈容隨意*** 對開發商隨意改變小區規劃的行為,業主苦無良策。其實不然。記者就這方面的問題請教了律師。根據有關***,如果出現了這些情況,購房者有權拒絕收房或退房,并有權追究開發商的違約責任。所有因不能容忍開發商改變小區環境而想退房的業主,可以根據《合同法》采取單個或集體行動。記者了解到,開發商交房必須符合交房的全部條件。交房的條件,不僅是指房屋必須符合《合同書》對房屋的要求,如面積、質量、設計等,還包括房屋必須符合《合同書》之外雙方對房屋所處的環境達成的一致。房屋所處環境就是開發商在售房時發給購房人的宣傳材料,如模型、沙盤、圖紙、圖片、文字中所宣傳的小區內部的整體環境。開發商所宣傳的小區內部的整體環境可能包括:道路、車庫、綠地、供電、通訊、供水、供氣、供暖、樓體外飾、總體布局等等。開發商對小區整體環境的宣傳是非常具體而明確的,包含了其向購房人作出的將兌現其宣傳材料中的內容的意思表示。購房人也正是對開發商所作的對有關小區整體環境所宣傳的內容作了必不可少的考慮之后才決定是否與開發商簽約的。因而,開發商發給購房人的宣傳材料,已經構成《合同法》上的“要約”,即使開發商是將宣傳材料當作一種廣告手段來散發的,按《合同法》的規定,仍然視為“要約”。購房人與開發商簽訂購房《合同書》,同時也是對開發商的這一“要約”表示了承諾。購房人對開發商的這一“要約”的承諾一經到達開發商,有關小區整體環境的合同即告成立。雖然在《合同書》中沒有關于小區整體環境的內容,但合同并不僅限于《合同書》。在購房人與開發商簽訂的《合同書》之外,購房人與開發商就小區的整體環境作出的“要約”和“承諾”所達成的合同是客觀存在的。證明在《合同書》之外的合同客觀存在的證據就是:開發商的模型、沙盤、圖紙、圖片、文字等宣傳材料和購房人所持有的開發商將兌現模型、沙盤、圖紙、圖片、文字中的內容的***理解以及在此理解基礎之上與開發商簽訂購房合同的行為。 業主該如何*** 如果購房者與開發商發生***,應當立即采取相關對策。首先,雙方協商解決;其次,向有關行政管理部投訴,***后可以向人***院提起***,依法保護自己的合法權益。當然,如果開發商真的改變了小區規劃,那么無論他們的這種改變是否經過規劃部門的許可,都已在事實上構成了對業主的違約,購房者有權以小區環境變化為由退房并追究開發商的違約責任。如不退房,在追究開發商違約責任的同時,業主還可以小區環境變化導致房屋品質下降為由要求開發商降低房屋銷售價格。 此外,記者詢問過幾位律師,他們一致認為,沙盤可以作為業主起訴開發商的證據。有的業主在購房之前,為了避免將來發生***,為了維護自己的利益,把開發商的宣傳資料等書面材料全都留了下來,甚至用DV將沙盤模型拍攝下來,以便將來作為證據之用。如果沙盤等展示品在銷售完成后被撤走,業主事先又沒有保存什么材料的話,舉證就變的非常困難,這時應該怎么辦呢?在這類官司中,北京一些業主的做法也許值得我市消費者借鑒。他們請來了公證處作開發商違約證據的公證保全,然后向***提起***。公證處有關工作人員表示,商品房的買賣、裝修、物業管理等方面發生問題,如果通過***途徑解決,就需要收集和保存強有力的證據。如果沙盤等展示品在銷售完成后被撤走,業主舉證就會困難,另外像墻體裂縫和水管安裝不到位等證據日后也可能滅失或者難以取得,這時申請證據保全公證就非常必要。據了解,保全公證書的證據優于其他一切證據,在***活動中,***采證率極高。據記者了解,如果業主想做上述公證,需帶齊***親自到公證處提出申請。
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