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        樓頂花園,我的地盤誰做主

        發布時間:2006-08-31 03:34:08        

        樓頂花園,我的地盤誰做主 樓頂花園,我的地盤誰做主 [ 作者:佚名 | 轉貼自:本站原創 | 點擊數:37 | 更新時間:2006-6-13 | 文章錄入:admin ] 樓頂花園,我的地盤誰做主 陳先生喜歡養花,看到一家房地產開發公司的售樓廣告說購頂樓房屋可贈天臺,不禁心動。于是,陳先生于去年5月和開發公司簽訂了購房合同,并于今年4月辦理了入住手續。住進去后才發現,天臺是開放的,沒有分割。其他頂樓的住戶在天臺上養鴿子、放雜物,互相干擾。 □晚報記者 康國富 買頂層贈送樓頂花園,很多購房者在看房時都能看到這樣的廣告。的確,買套房子可以免費獲得一塊面積可觀的樓頂,或構筑小屋,或修建花園,對多數消費者都有相當的***力。于是過去無人問津的頂層住宅變得炙手可熱。 然而,房產商可以贈送給你花園卻不能給它以“名分”,想寫進購房合同或產權證里是根本不可能的。于是,這免費的樓頂花園大餐吃起來就難免有些讓人擔心了。 市民李先生***近看上了一套商品房,令他特別動心的是這棟樓房的頂部建有一個開放式的樓頂花園,可以休閑、***、欣賞城市美麗夜景。但讓他困惑的是,樓頂花園產權到底該歸誰所有呢?有人說,應歸開發商所有,要不開發商怎么有贈送的權利?也有人說,應歸頂層的住戶所有,怎么使用都可以。也有人說,樓頂是公共區域,應該歸所有業主所有。樓頂花園的產權到底該歸誰所有? 樓頂花園 看起來很美 6月8日,記者來到位于市區一尚在建設中的某樓盤。得知記者想買一套帶樓頂花園的房子,售樓員立刻推薦了號稱***富特色的一款房型———五室三廳二衛,總面積210平方米,且隨房贈送總面積為110平方米的樓頂花園?!皹琼敾▓@能寫進購房合同和產權證里嗎?”記者問道?!白鳛榉慨a商免費送給您的部分,樓頂花園是不能寫到合同里的。不僅是我們,駐馬店市所有贈送樓頂花園的房子都是這樣的?!笔蹣菃T答道?!叭绻麑沓霈F***怎么辦?”“不可能的,因為通往花園的通道和樓梯都在您家里,只有您和您的家人才能進入。目前很多樓盤的頂樓都是這樣設計的,還沒聽說過有什么問題?!痹撌蹣菃T告訴記者,此戶型的售價每平方米1700元左右。該樓盤的平均價格為每平方米2000元。 家住市駿馬路某大型社區的余先生居住的就是帶樓頂花園的房子。據他介紹:從2005年開始,該社區新建的樓盤幾乎都是買頂層送花園,當初他在買房的時候,就是看中了近60平方米的樓頂花園。雖然高了點,但畢竟多了60平方米的空間。站在余先生家的樓頂花園,記者看到小區其他建筑的頂層都搭建了小屋子,有的則搭建花架種上花草。和其他頂層住戶一樣,余先生的樓頂花園也沒將產權寫入購房合同和產權證。余先生還告訴記者,由于得天獨厚的地理條件,目前使用太陽能熱水器的業主都是頂層住戶。 買房送樓頂花園 羊毛出在羊身上 在采訪中記者發現,和以往頂樓價格低、不好銷售的情況相反,贈送樓頂花園的住宅銷售情況還不錯。據一位業內人士透露,事實上,免費贈送樓頂花園是房產商的一種營銷手段,消費者并沒有占到絲毫便宜。 該人士告訴記者:頂層樓房一向都不受消費者歡迎。因為頂層除了上下不方便外,還***大面積地受到太陽光的照射,不易散熱。到了下雨天又容易積水、滲水,所以頂層對于售樓者來說,是塊“燙手山芋”。于是,精明的房產商以頂層空間歸頂層業主自由支配為“誘餌”,開出“買頂層送樓頂花園”的優惠條件,使本來很少有人問津的頂層變成了香餑餑。 某樓盤營銷負責人說,作為促銷手段,他們的樓盤興建了面積不小的樓頂花園。依賴樓頂花園這個賣點,頂層樓房往往能賣出相對好的價錢。該負責人說,房子有樓層差價,一般情況下,同一棟樓房頂層的價格比其他樓層價格稍低一些,而有了樓頂花園的頂層可升值4%左右。由于有這樣的利潤存在,幾乎所有的開發商在開發新的樓盤時都會采用“買頂層送樓頂花園”的手段。 作為頂層的附屬部分,樓頂花園讓頂層業主擁有一個更大的“額外”空間,似乎占了很大的便宜。但該負責人說,羊毛出在羊身上,“額外”空間的價值都算在頂層4%的升值里面了。免費贈送只是個說法,消費者認為樓頂花園增加了活動面積,又能享受到所謂的園林風光,比起其他樓層的業主來說是“賺”了,而對貴出的樓房價格視而不見,房產商就是把握住了消費者的這種心理,其實消費者并沒有占到便宜。 樓頂花園 誰擁有使用權 既然樓頂花園是房產開發商免費贈送的,而且頂層住戶又擁有其***使用權,那么即使該部分面積不能寫到購房合同和產權證中,是不是意味著樓頂花園的產權歸頂層住戶所有呢? 我市一律師事務所的劉律師認為,按照目前***理論:建筑物區分所有權是指區分所有人對于區分所有建筑物的專有部分的專有權、共用部分的持分權及因共同關系所產生的成員權三要素所構成的一種特別所有權。例如,如果您在某棟樓上購買了一套商品房,那您首先對這套住房擁有所有權;同時,您將和這棟樓的其他業主一起對該棟樓的一些共用部位和共用設施設備(如基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂人、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等)共同擁有所有權,這就是您享有的共用部分的持分權;此外,作為這棟樓的業主之一,您還和其他業主一起享有諸如業主大會開會表決是否聘用物業管理公司等權利,這就是成員權。 根據這一基本原理,從本質上來講屬于樓房一部分的樓頂花園,應該屬于共用部位。在目前的房產權利登記制度基礎上,由于不能單獨區分辦理產權證書,因此開發商也就不能單獨將樓頂花園出售。購房者在購得某一套房屋的所有權時,同時也就享有了該套房屋所在樓宇共用部位的共有權,所以樓頂花園歸開發商所有,或贈或賣都是開發商的權利的說法是沒有***依據的。同樣道理,樓頂花園也并不歸屬頂層的住戶所獨有。至于說歸物業管理公司所有,那更是錯誤的,物業管理公司對樓頂花園不享有任何權利。 樓頂花園 私搭亂建也*** 既然在買房子的時候,發展商把頂層空間作為頂層樓房的附屬部分進行銷售,很多頂層業主就理所當然地認為自己是頂層空間的“擁有”者,就可以按自己的意愿進行規劃改造了。記者在采訪中了解到,一些頂層業主按個人喜好對頂層空間進行重新裝修,或建小閣樓,或鋪上厚厚一層土用來養花,有的甚至把公共排煙道、防水層***掉…… 不少入住頂樓的業主在這個所謂的個人空間里自由規劃建筑。那么他們的這種行為是否合法呢?據了解,樓頂加建的建筑一般分為建筑物、構筑物、附著物三類。按照有關***規定:若樓頂加建的建筑以住人為主、而且沒有報相關部門審批的話,則屬***建筑。 對于頂層住戶,由于在接近樓頂花園方面具有得天獨厚的就近地理優勢,往往會產生將樓頂花園據為己有獨享專用的念頭;另外,由于其他業主對樓頂花園權利的不知或漠視,又會助長頂層住戶的權利觀念。駐馬店市規劃局的工作人員提醒,雖然頂層住戶對樓頂花園的享用概率要高一些,但頂層住戶不應獨占樓頂花園,亦無權阻止其他業主對樓頂花園的合理使用。頂層業主在私自建造、改造樓頂花園時,需盡量避免***其他業主的權利,如造成防水層滲漏,還需***原狀,如造成他人經濟損失的,還需賠償。
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