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        上海天價樓盤調查:每平米成本3萬售價11萬

        發布時間:2006-08-28 23:56:53        

        上海天價樓盤調查:每平米成本3萬售價11萬 www.hexun.com 【2006.08.28 08:41】 來源:央視《經濟半小時》   從“湯臣一品”滯銷解析中國經濟是否過熱   湯臣一品的房子中設有一些***配備,像這樣的大概面積為597平方米的房子,售價為每平方米14萬元***,不包括家具飾品,總價超過8300萬元。   半小時觀察:上海天價樓賣的是什么?   對我們大多數人來說,11萬元******不是一個小數目,11萬應該可以買到一輛國產的中級轎車,在有的中小城市,11萬甚至還能買到一套很不錯的住房,可是在上海,有這樣一個房地產項目,11萬只能買到它一個平方米。雖然在此之前,我們已經知道,上海的房價這幾年已經高得超出了人們的想象,可是這個每平米11萬元的新紀錄,還是讓我覺得有些   不可思議。這究竟是什么樣的房子?憑什么叫出這樣的天價?而又是什么樣的人在買這樣的房子?我們的記者顧平帶著這一連串的疑問前往上海。   目睹天價樓盤真面目   在上海浦東陸家嘴地區,20多年前,上海人都愛說“寧要浦西一張床,不要浦東一間房”,而今天,這里已經成為上海房地產發展***熱的一塊土地,站在外灘邊,我們可以看到,有四棟高樓將浦東***的***建筑——上海金茂大廈擋在了身后,2005年10月29日,上海豪宅的紀錄被這個叫做湯臣一品的項目刷新,***均價高達11萬元/平方米,不過,湯臣一品究竟有什么過人之處,連很多上海人也沒有親眼見過,我們決定以普通購房者的身份去試一試。   記者:“是湯臣一品嗎?我想看一看你們的房子?!?   售樓人員:“要書面預約,我給你發一份表格,你先填寫?!?   記者:“在湯臣一品的看房預約表格上,我們看到了這樣的項目:公司名稱、職務、注冊資金、以前在上海購買的房產,等等。而更嚴格的是,還需要200萬的定期存款?!?   這樣的條件,對記者來說,顯然是不可能達到的,而事實上,湯臣一品也正是用這樣苛刻的條件將無數好奇的目光擋在了樓盤之外,始終保持著一種神秘的色彩,而很多人從外面看過這個樓盤以后都會說,不過如此而已,那么,在這個樓盤的里面,到底有什么與眾不同之處?而11萬的天價賣的又是什么內容呢?我們的記者向對方提出了采訪要求,也終于看到了這個樓盤的廬山真面目。   在湯臣一品,記者看到了很多在電影里才能看到的設備。從大堂到電梯,都設有掌形儀,以便確認進入者的身份,一戶三部電梯,而電梯里根本沒有按鈕,每一家住戶只能到達自己所住的樓層,***門產自德國,可以自動開啟,具有***功能。   湯臣一品銷售人員:“大門20萬?!?   更豪華的設備安裝在廚房里。   湯臣一品銷售人員:“廚具市值在100至120萬左右?!?   衛生間里同樣配有了***設備,意大利的超聲波***浴缸,德國的***淋浴組,單是主衛的設備加在一起就價值50萬。   屋內還配備了智能化系統,住戶如果不想聽到鬧鐘,甚至可以設定時間,窗簾到時會打開一定角度,讓自然的陽光照進來,把住戶叫醒。   不過,要想享受湯臣一品這些***配備,可不是一件容易的事,這套樣板房面積597平方米,售價為每平方米14萬元***,不包括家具飾品,總價超過8300萬元。   8000多萬,這對我們很多人來說是個天文數字,但是對湯臣一品來說,不過是普通的一套房子而已,雖然湯臣一品的配備的確可以說是極盡奢華,但是用8千多萬的價格買一套高層公寓,這還是超出了大多數人對房子的理解,所以,從這個樓盤上市的***天起,圍繞這個天價的爭議就從來沒有停止過。   戴德梁行:“我個人覺得他***值這個錢,如果你詳細看這個項目的投入,這種設計,這種材料,不要說在國內,我覺得在我們跑這么多市場里面,也是一個***的項目?!?   這些***的配備,加上陸家嘴的地價,成本究竟是多少呢?   海漢宇物業代理有限公司***副總經理范偉國:“根據我們的經驗,如果這種房子的成本算下來,大概也就在2萬不到,3萬左右這樣一個***高的成本,假定他是按照上海***高的時候收進的地價?!?   不到三萬的成本,怎么一下子就賣到了11萬?   基強聯行***管理公司總經理陳基強:“假如說11.5萬的話,可能跟成本不是兩個概念,它一定有很特別很特別,很值得***的點,才有這個價錢?!?   究竟是什么特別的點,能讓這個房子值這么多錢?湯臣一品的總經理徐彬告訴記者,是地段。   湯臣集團總經理徐彬:“其實稀奇就稀奇在這個地方,其實整個小陸家嘴大部分都是商業社區,而***就是***靠黃浦江的就這一個住宅,所以值錢就值錢在這個地方?!?   用徐彬的話說,湯臣一品賣的就是***江景,它的4棟樓,220戶,每一戶都可以看黃浦江。   戴德梁行:“你要自己想象,老外灘這個景觀值多少錢,沒辦法的,你可能覺得一文不值,有些人可能就這個景觀,就可以給他一個億,為什么不可以,這就是個人感覺的問題?!?   徐彬:“你站在客廳飯廳往下看,其實你有一種的君臨天下的感覺?!?   看來,開發商把寶押在了感覺和景觀上,為了***大限度地把景觀優勢發揮出來,湯臣一品專門設計了30平米的寬大陽臺,而且從每一個屋子也都能看到黃浦江和外灘不同的景觀,但這個附加值究竟值多少錢呢?實際上,在黃浦江邊和湯臣一品并排著,還有很多棟住宅樓,記者找到了其中的一個叫做世茂濱江的樓盤,從世茂濱江窗口看江景,雖然景色比湯臣一品的確要差一些,但房價可不是差一星半點。   《上海樓市》境外人士??鞴P蔡為民:“一般在三萬上下,跟湯臣一品比,就沒的比,大概是湯臣一品三分之一這樣?!?   而在距離湯臣一品更近的位置,還有一個叫財富海景的樓盤,同樣的緊鄰黃浦江,它的成交均價也只有3萬3千多元,和這些樓盤相比,湯臣一品11萬的均價讓很多人無法理解。   范偉國:“就憑這一點,要相差幾萬塊一個平方,我覺得不值?!?   蔡為民:“不能因為你所面對的是所謂的***江景,你就可以這樣的獅子大開口,從某個層面來講,這樣一個獅子大開口的做法,那么我相信決絕多數的人是不能接受?!?   湯臣一品去年10月***,創下了國內公寓住宅的***高價,也創下了***250多天一套房都沒有賣出去的記錄,可是,讓這些***人士大跌眼鏡的是,就在今年8月4日,買家還真的出現了,一個神秘的東南亞華人買走了***套湯臣一品。 出現“神秘”買家   湯臣一品***以后,在上海的豪宅市場上創造了兩項紀錄,一是每平米賣11萬,這是上海豪宅的***高價位;第二項紀錄就是,連續250多天沒有賣出一套房子。湯臣一品的支持者自嘲說,這叫曲高和寡,不過,我們記者采訪的時候,對方告訴記者,其實,已經有一套售價1.4億的豪宅賣出去了,買家是一個東南亞的華人,可是,上海地產圈兒的很多人都在懷疑這種說法的真實性。   徐彬:“我們不愿意透露客戶的身份,現在所有的預售合同跟買賣合同里面,規定了甲方,也就是發展商,不能透露買房者的身份,你們問公證處,公證處一定跟你一講,有這回事,可是他還是不會告訴你客戶的資料?!?   記者:“就是我們通過任何途徑,都不會知道這個人到底是誰了?”   徐彬:“對?!?   記者聯系上海市房地產交易管理部門,得到的答復果然是不便透露,***套湯臣一品成交的詳情,成了一個無法求解的謎。   蔡為民:“顯然湯臣他們也不愿意提供買家確實到底是誰買的,這就很怪異了?!?   沒有找到購房者,我們就無法知道那位買家是怎么考慮的,但房地產***人士的眼里,這一套房的成交并不意味著市場認可了湯臣一品的定價。   陳基強:“因為***印證你價錢是對的不對的,就是有多少人成交,甚至你說我***套成交了,但是其實在一般市場上的定價,假如你沒有30%賣掉的成交的均價,你還不能說市場定的價錢?!?   但是我們不妨來推測一下購房者的購買動機,首先,他是否是為了***出租購買這套住宅呢?   蔡為民:“我想他沒有租個15萬,到20萬***一個月,我想他是沒有什么***報酬率可言,但是這樣的一個價位,什么人去租呢,我是非常懷疑?!?   蔡為民告訴記者,一般的世界500強的高管,每月頂多也就花2萬塊錢***租房,而CEO可能花到每月1萬美金,這已經是相當高的價格了,所以出租一個月15萬到20萬***基本不可能。   徐彬:“你***不能用房地產的眼光來看湯臣一品,我覺得這樣的話,你會看不懂湯臣一品?!?   記者:“我們現在就是有一點這個感覺?”   徐彬:“但是如果你今天把它當做是一個藝術品,是一個收藏品,其實你就看懂了,所以我們這里的客戶***不會買來***的?!?   既然不是***行為,那么只有自住了,可是,誰來買這么貴的房子自己住呢?我們在湯臣一品的樓書上看到了這樣一行字:“只獻給顛峰世界的***人物”。   徐彬:“你不要拿一般小市民,我有100萬,我有200萬,我有500萬,我有5000萬,你來看這個房子,那你不是我的客戶,你也看不懂得我的房子,對不對,你現在想你有10億,這個房子只占你不到1/10的資產,你買不買?那甚至來講,我們今天找的不止是10億,可能是50億,100億這些的富豪,那他買不買?!?   戴德梁行:“就是懂得產品收藏價值的收藏家,而且對收藏里面***有能力的一批對象?!?   為了嚴格的篩選出自己的客戶,湯臣一品還專門做出來一套預約看房的做法,就是對所有來看房的客戶進行資格審查。   徐彬:“參觀我們這里的房子的,必須要填一個詳細的一個表,包括你在上海你有多少個房子,你有多少資產,你必須要寫清楚,然后你在哪一家公司,你是什么職位,這都必須要填的?!?   湯臣海景花園有限公司專案協理馮忠良:“我們***個關卡是預約單,第二個是想去看A棟客戶的人,他必須要有200萬的定存單?!?   記者:“你們預約以后,有預約不上的嗎?”   馮忠良:“有的,蠻多的?!?   記者:“怎么就知道他們不是你們的主要客戶群?”   馮忠良:“比如說這個里面有很多內容實際上大概可以看出來,包括他的公司,他的職務,我想有一些比較容易分辨的方式?!?   記者:“也就是說他買不起這個房?”   馮忠良:“籠統可以這樣說,對?!?   湯臣公司想用這樣的手法,找到更多有效的客戶,但是對于湯臣公司的如意算盤,市場人士卻表示懷疑。   蔡為民:“對于很多的比較低調的富豪,中國富豪來講,他不太容易去購買這樣的產品,那么你說在世界500強的這種CEO呢,他又大可不必要在中國去買一個這么樣貴的產品,作為偶爾居住使用,所以你就想不出來,到底誰會購買?!?   范偉國:“我覺得要把大量的億萬富翁集中在一棟樓里面,我覺得這種可能性不是很大,你這個房子買進去以后,你可能在兩三年之內,甚至更長的時間之內,你根本就沒有鄰居的,你很孤單?!?   住在湯臣一品的業主可能會感到有些孤單,但是在上海,湯臣一品這樣的豪宅并不感到孤單,因為在它的周圍,其實還有很多讓普通市民望而興嘆的天價樓盤,如果來看一下上海***住宅市場這幾年的變化,我們會發現,在上海出現湯臣一品這樣每平米11萬的房子,其實并不奇怪。   蔡為民:“上海方面的定價策略,基本上從***初的1999年***低谷的狀態,那個時候是成本定價?!?   蔡為民在臺灣從事房地產研究10幾年,99年來到上海,正好經歷了上海樓市從低迷到火爆的過程,他告訴記者,這七年間上海房價的制定策略,也走過了不同的階段,1999年時還是成本定價,開發商只求銷售率,售價比成本高出一部分就行。   而到了2002年-2003年,房價開始走高,很多的人,包括***者、投機者,都聚攏在樓市,成本定價就變成了市場定價,市場能夠接受多少錢,就賣多少錢,擁有好地段的開發商們,這時候追求的,是在一塊土地上創造***大利益,因此他們定出的,往往是市場能夠接受的***頂端的極限價位。   蔡為民:“狂飆階段,那是一個價位的狂飆,從2003年SARS結束之后,上海的房價開始呈現說每一日三次是有點夸張,但是一周一次是***存在的,就像我剛剛提到的,一個禮拜要調價一次?!?   在2002年后,上海市中心區房價保持了每年30%的增長幅度,與此同時,***住宅市場不斷形成擴大,2002年,還只有2個高于2萬元/平方米的新盤上市,到2004年,高于2萬元/平方米的新樓盤就已經多達23個。   ***個被稱為“豪宅”的世茂濱江花園售價3000美元/平方米以上,但很快更多更貴的豪宅涌現出來,位于新天地旁邊的華府天地在***時,定價達到了7000美元/平方米,是周邊樓盤的兩到三倍,成為當時***貴的公寓樓盤,但是,兩年后的今天,與上海華府天地相似價格的樓盤已經不止一處,短短兩年間,上海豪宅市場被迅速培養了起來,湯臣一品的定價顯然也瞄準了更***別的消費市場。   記者:“你們當時是怎么定這個價格的呢?”   徐彬:“***個,上海不只是一個上海人的上海,也不只是一個中國人的上海,其實他是一個世界的上海,世界500強,300家已經進駐上海,馬上WTO,到今年年底開放,所謂的***、***,這樣的話,在一個國際性的都市里面,是應該有一個屬于富豪居住的環境?!?  關于豪宅,眾說紛紜   有人給湯臣一品算了一筆帳,每平米賣11萬,總共的銷售面積是9萬多平米,如果每套房子都能夠以這樣的價格賣出去的話,那么整個樓盤的銷售收入將達到100億元***,我們的記者查了一下上海金茂大廈的工程造價,這是目前中國內地的***高樓,他的總造價是5.4億美元,折合40多億***,也就是說,如果賣掉湯臣一品的所有房子,那么至少可以再   造兩座金茂大廈,可是,現在的問題在于,湯臣一品什么時候才能全部賣掉呢?沒有人知道,不過對湯臣一品周邊的鄰居們來說,他們更關心的是,自家樓盤的銷售業績。   范偉國:“我覺得湯臣一品可能是幫了其他人的忙,它事實上做了一個很好的陪襯,使其他周邊的樓盤都漲上去了?!?   湯臣一品的天價真的會帶動其它樓盤的價格嗎?我們的記者以普通購房者的身份走訪了幾處上海有名的豪宅。   “湯臣***差的要5000萬,我***好的才5000萬?!?   一家樓盤拿湯臣做起了價格參照,而另一家的銷售人員直接做了品質上的比較。   “和它同等級,還有***價值,裝修選材差不多,在豪宅中算好賣的?!?   在與湯臣一品緊鄰的財富海景,銷售人員更是直言不諱。   “只要湯臣成交,一套套賣出來對我們很好,以前說這個房子5、6萬好貴,現在說7、8萬,大家認為還可以?!?   在采訪中,記者感受到,這些動輒5、6萬一平米的豪宅正是因為有了湯臣一品的對比作用,似乎顯得不那么貴了。   《中華工商時報》副總編輯水皮:“它打開一個上升的空間,不管它的成交是真的,是***,但是它只要作出這種姿態,就說明,他對自己的市場也好,或者對上海的市場也好,他保有一定的信念,一定的信心,這個對于在高位市場徘徊的很多***商來講,無疑是注了一針***劑,不管是真是假,他們想有湯臣一品在撐著,我們還怕什么呢?!?   的確,在采訪中,也能夠感覺到,這些高價樓盤的開發商個個都顯得信心十足,雖然到目前為止,湯臣一品可能只賣出了一套房子,但這并不妨礙他們也對未來充滿了信心,看來,水皮先生所說的這一針***劑的確在起著不小的作用,不過,水皮先生并不認為,上海豪宅的市場可以靠這針***劑一直支撐下去。   水皮:“房價就脫離了當地人群的收入標準,這個就是泡沫。上海的豪宅,有多少人上海人買得起,恐怕1%都不到。如果說,我們的收入增長,跟不上這種房價上漲的幅度的話,那么這個泡沫或早或晚就會破?!?   ***發改委經濟研究所研究員王小廣:“我們搞宏觀調控一定***打擊過度的投機需求,***他的投機需求,他有投機需求,它有這個需求,但是這個需求是虛擬的,你的供給對著它的話,感覺到沒有問題,但是這是這個階段,但是過一階段你就覺得這個需求不是真的存在?!?   記者:“***近出臺的限制外資購房,在這方面具有特別積極的意義呢?”   王小廣:“應該是,現在都在呼吁防止外部資金的進入,特別是一種***,***升值,一方面炒房,一方面有***升值,整個對中國的***市場的穩定,房地產市場的穩定,都有一定的隱患,所以我們有這種設限辦法,提高門檻,或者限制投機,這不光是臨時性的措施,還有堅持?!?   半小時觀察:我們有理由關注湯臣   11萬買一個平方米,這是一道用我們老百姓的算盤根本就不會算的算術題,它在挑戰我們的常識,也遠離了我們的生活,我們本來完全可以不理睬這樣的神話。   其實,中國的房地產可以這么值錢,這說明很多人看好中國的前景,從這個角度看,湯臣一品傳出的信息應當沒有什么惡意。而且,外來資本只要進來時合乎中國的***,使用時合乎中國的規矩,賠錢***是他們自己的事情,我們也不必指責什么。   但是,湯臣一品矗立在中國上海的土地上,上海是對中國經濟有著極大示范意義的經濟中心,而且上海的房地產價格剛剛經過一輪瘋狂的暴漲。那么,湯臣一品和上海的房價有什么關系?湯臣一品和我們正在承受的房價猛漲之間有什么關系?我們有興趣來關注湯臣。   中國有自己特殊的國情,中國的***環境和經濟環境與其他***和地區不一樣,中國的房地產市場也還沒有完全發育成熟。正因為如此,中國的房價與周邊一些***和地區沒有多少可比性,比如說,上海的房價目前就遠遠低于香港、東京甚至莫斯科。某種意義上說,中國房地產市場更像是中國人自己關起門來玩的游戲。但是,長期以來,中國房地產市場對外來資本并沒有設防,于是外來資本按照他們自己習慣的游戲規則做起了房地產買賣,他們的各種玩兒法讓中國老百姓看得目瞪口呆,而湯臣一品其實就是這其中,玩兒法***花哨的一個。   這就讓我們老百姓感到有些不公平。憑什么外來資本可以利用我們廉價的土地大賺***?而且,我們必須看到,外來資本開發的房子雖然沒有直接賣給我們老百姓,但它帶動上漲的房價卻需要我們老百姓來買單。也正是看到了這種游戲對中國百姓的潛在不公平,前不久有關部門開始規范外資買房行為,這個規則應該算是一個亡羊補牢的措施,它有利于遏制外來資本在中國房地產市場上玩各種瘋狂游戲的沖動,而且這個規則也符合世界各國通行的做法。   所以,我說,我們不買湯臣的房子,但是我們有理由關注湯臣一品。   記者:顧平   攝像:樊金鋒
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